Uvažujete-li o nákupu nemovitosti, mohou nastat i takové situace, kdy nebudete moci uplatnit na tuto nemovitost okamžitě zástavní právo. V takovém případě vám může pomoci předhypoteční úvěr. S předhypotečním úvěrem můžete financovat pořízení obecního nebo družstevního bytu, případně ho můžete použít, pokud si necháváte teprve postavit nemovitost nebo budete kupovat stavební pozemek.
Ani v jednom případě, který byl výše vyjmenovaný pravděpodobně nebudete moci získat hypotéku, protože nebudete mít k dispozici nemovitost, kterou byste proti hypotéce ručili – nejste v době žádosti o hypotéku vlastníkem nemovitosti. Předhypoteční úvěr tak může posloužit jako řešení po přechodnou dobu, než se u kupované nemovitosti objeví ve výpisu z katastru nemovitostí vaše jméno.
Obecně ovšem funguje podobně jako hypotéka, s tím rozdílem, že má o něco vyšší úrok a také má omezenou splatnost – období, po kterém musí být jistina předhypotečního úvěru splacena, prostřednictvím hypotéky.
Na co můžete předhypoteční úvěr využít?
- Vyplacení spoluúčastníků z dědického řízení
- Pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví
- Nákup družstevního či obecního bytu, který bude posléze převeden do osobního vlastnictví
- Zaplacení spoluvlastnického podílu
- Rekonstrukce či modernizace vlastního bydlení provedená svépomocí
- Odstartování výstavby nemovitosti na obecním pozemku
- Zahájení stavebních prací na nemovitosti, která je dodávaná na klíč
- Refinancování předchozích nevýhodných půjček
Co je předhypoteční úvěr?
Jedná se o krátkodobý úvěr se splatností do 2 let, který můžete použít k nákupu nemovitosti, jež zatím není vaše – nemůžete s ní ručit. Tento krátkodobý úvěr na bydlení je úročen o něco vyšší sazbou než klasická hypotéka, jakmile však přejde nemovitost do vašich rukou, necháte ji v bance zastavit a dojde k uzavření již předjednané hypotéky. Touto hypotékou je předhypoteční úvěr obratem splacen a vy posléze splácíte hypotéku na svou vlastní nemovitost, jako kterýkoliv jiný žadatel o hypotéku.
Každá banka nabízí trochu jiné podmínky předhypotečních úvěrů, obvykle však dlužník splácí po uzavření půjčky pouze úroky, s tím, že jistina se začne splácet, jakmile bude čerpaná klasická hypotéka.
Co se týče podmínek pro žadatele, jsou stejné jako v případě žádosti o hypotéku, přičemž banky dobře vědí, co dělají – předhypoteční úvěr se automaticky změní na hypotéku, jakmile dojde k nabytí kupované nemovitosti. Na převod družstevního podílu do osobního vlastnictví nebo na postavení rodinného domu na klíč přitom máte zmíněné 2 roky – maximální doba, po které je třeba předhypoteční úvěr uhradit. Pokud byste do dvou let nedisponovali nemovitostí, na kterou by bylo možné uplatnit zástavní právo, banka po vás může požadovat uhrazení celé dlužné částky. To je situace, do které se nikdo dostat nechce.
Předhypoteční úvěr je pouze krátkodobé řešení
Předhypoteční úvěr je pouze krátkodobé řešení problémů s tím, že nemůžete aktuálně získat hypotéku. Můžete díky němu začít stavět nemovitost svépomocí, dojednat zakázku na stavbu domu s externí firmou, rekonstruovat stávající bydlení nebo koupit družstevní byt.
Výhodou je, že předhypoteční úvěr má poměrně nízkou splátku, to je ale zapříčiněno tím, že splácíte pouze úroky. Důležité je myslet na skutečnost, že je třeba do 2 let zastavit bance nemovitost, abyste mohli čerpat hypotéku. Proto je vhodné, pokud máte převedení případné nemovitosti přímo na vás dopředu nějak smluvně ošetřeno.
Jaké jsou parametry obvyklého předhypotečního úvěru?
- Můžete si půjčit až 90 % z odhadní ceny nemovitosti
- Splatnost maximálně 2 roky
- Výše úvěru až 5 000 000 Kč
- Úroková sazba o 1-2 % vyšší než u běžného hypotečního úvěru
Co byste měli o předhypotečním úvěru vědět!
Maximální výše předhypotečního úvěru se určuje podle výše následné hypotéky. Ta přitom standardně vychází z hodnoty nemovitosti, kterou budete potenciálně zastavovat. Do výše úvěru však samozřejmě promlouvá i vaše bonita. Předhypoteční úvěr je úvěr jako každý jiný a banka si dá pozor na to, abyste ho byli schopní také splácet. I když tak třeba získáte nárok díky hodnotné nemovitosti na předhypoteční úvěr ve výši 4 000 000 Kč, musí tomu odpovídat i vaše příjmy.
Úvěr je pak celkem pochopitelně účelový – musíte doložit konkrétní podklady, kterými stvrdíte účel čerpání, což může být v tomto případě:
- Účty za uhrazení stavebních prací
- Smlouva o koupi družstevního podílu
- Kupní smlouva na obecní byt
- Kupní smlouva na pozemek apod.
Předhypoteční úvěr se následně splácí tradičně prostřednictvím měsíčních splátek a jistina úvěru se posléze splatí jednorázově, jakmile budete čerpat následnou hypotéku.
Obecně pak v případě předhypotečního úvěru platí stejně jako v případě hypotéky, že si můžete zaplacené úroky odečíst z daňového základu – až do výše 150 000 Kč ročně.
Jeho největší riziko pak spočívá pravděpodobně v tom, že máte povinnost ho bance splatit do dvou let. To je samozřejmě v 99 % případů řešeno následným čerpáním hypotéky. Rizikem může být, že se žadateli o předhypoteční úvěr nepodaří zajistit převod nemovitosti do osobního vlastnictví ve zmíněné 24měsíční lhůtě.
Nejčastější otázky týkající se předhypotečního úvěru:
Jakým způsobem se předhypoteční úvěr splácí?
Předhypoteční úvěr se splácí klasickým způsobem z vašeho bankovního účtu v pravidelných měsíčních splátkách. Na rozdíl od hypotéky, kdy je už od začátku splácena alespoň část jistiny, splácí dlužník pouze úroky z půjčky.
Jakým způsobem se počítá bonita klienta?
Abyste měli nárok na předhypoteční úvěr, musíte splňovat stejné podmínky jako při žádosti o hypotéku. To znamená, že musíte být poměrně bonitní – mít dostatečné a prokazatelné příjmy a čistou úvěrovou historii.
Proč má předhypoteční úvěr vyšší úrokovou sazbu než hypotéka?
Předhypoteční úvěr není zajištěný žádnou nemovitostí, proto je pro banku rizikovější ho uzavřít. Z toho důvodu účtuje dlužníkovi i vyšší úrokovou sazbu.
Jak dlouho mohu předhypoteční úvěr splácet?
Předhypoteční úvěr je považován za poměrně krátkodobou půjčku, když musí být splacen do dvou let.
Jak to funguje, když hodlám použít předhypoteční úvěr k pořízení družstevního bytu?
Pokud si chcete pořídit předhypoteční úvěr za účelem pořízení družstevního bydlení, bude od vás vyžadováno smluvní potvrzení, že bude v budoucnu váš byt převeden do osobního vlastnictví. Chcete-li se vyhnout pozdějším problémům se splacením předhypotečního úvěru, je vhodné, abyste si podmínky převodu zjistili už dopředu.
