Koupě družstevního bytu: Jakým způsobem financovat?

Družstevní byty jsou často levnější než byty v osobním vlastnictví, takže nabízejí během období velmi drahých nemovitostí dostupnější cestu, jak si pořídit bydlení a zbavit se nájmu. Nejedná se však o klasické nabytí nemovitosti. Naopak se jedná o nákup družstevního podílu, který je možné v budoucnu převést na osobní vlastnictví. V době pořízení bytu tomu tak ale není a přináší to jistá specifika, zejména pokud hodláte financovat nákup družstevního bytu hypotékou.

Pořízení družstevního bytu lze financovat třemi způsoby, pokud tedy nemáte na bankovním účtu ušetřené miliony, nebo jste nezdědili jmění. K financování nákupu tak můžete využít úvěru ze stavebního spoření, proti kterému není třeba ručit nemovitostí, předhypoteční úvěr nebo klasickou hypotéku. Každá možnost je však výhodná v různých situacích a na to se podíváme v tomto článku.

Družstevní byt zůstane i do budoucna družstevní? Využijte úvěru ze stavebního spoření

Úvěr ze stavebního spoření lze využít k nákupu družstevního bytu, pokud víte, že v budoucnu nedojde k jeho převodu do osobního vlastnictví. Důvodů, proč je do budoucna převod do osobního vlastnictví zapovězený může být více, nejčastěji se však jedná o skutečnost, že družstvo mělo možnost čerpat výhodný úvěr, nebo dotace a jednou z podmínek čerpání těchto financí bylo, že byty není možné převést po stanovenou dobu do osobního vlastnictví.

Vzhledem k tomu, že se jedná o nezajištěný úvěr, jedná se o nejdražší variantu, jak si můžete družstevní byt pořídit. U většiny bank navíc budete limitováni i maximální délkou splácení úvěru, která je například u lišky stanovená na 9 let. Úvěr ze stavebního spoření tak lze využít k financování družstevních bytů v menších městech s cenou do milionu korun. Vyšší úvěr ze stavebního spoření by bylo poměrně náročné finančně utáhnout.

Pokud si tak zřídíte úvěr na milion korun, bude při současné úrokové sazbě, která může činit cca 3,6 %, vaše splátka asi 11 070 Kč. To znamená, že by váš čistý příjem měl činit alespoň 25 tisíc korun, abyste prošli hodnocením bonity. Výhodou krátké doby splatnosti je, že přeplatíte nižší částku na úrocích, protože úvěr bude oproti hypotéce relativně rychle splacený. Limitem je však samozřejmě výše splátky – při úvěru ve výši 3 miliony korun se už jedná o měsíční splátku 33 230 Kč.

Bude byt po koupi družstevního podílu převeden do osobního vlastnictví? Můžete využít předhypoteční úvěr

Pokud není možné v době nákupu družstevního bytu tento byt zastavit, protože družstvo nemůže ručit svým podílem vůči cizímu úvěru, ale víte, že jakmile získáte družstevní podíl, bude možné převést byt do osobního vlastnictví, pak můžete využít předhypoteční úvěr.

Předhypoteční úvěr je opět nezajištěný úvěr – nemusíte proti němu ručit nemovitostí, přesto získáte od banky peníze na koupi družstevního podílu. Vlastnosti tohoto úvěru se přitom od hypotéky příliš neliší, rovněž můžete získat až 90 % odhadní ceny bytu, pouze se budete muset spokojit se zhruba o procento vyšším úrokem.

V praxi to pak funguje tak, že s bankou podepíšete smlouvu na předhypoteční i hypoteční úvěr, s tím, že nejdříve čerpáte předhypoteční úvěr, který vám pomůže uhradit družstevní podíl a jakmile je převeden byt do osobního vlastnictví, můžete ho použít jako zástavu vůči hypotéce a čerpat hypotéku, kterou bude splacen zmiňovaný předhypoteční úvěr. Převod bytu do vlastních rukou obvykle trvá několik měsíců, takže se nemusíte bát, že by vás tato cesta financování družstevního bytu stále příliš mnoho peněz a pokud máte uzavřenou hypotéku na 30 let, přeplatíte oproti klasické hypotéce za toto období, pouze pár tisíc korun.

Máte k dispozici jinou nemovitost? Pak můžete nákup družstevního bytu financovat hypotékou

I družstevní byt je pak možná financovat prostřednictvím hypotéky ať je v budoucnu plánován nebo neplánován jeho převod do osobního vlastnictví.

Musíte však vlastnit jinou nemovitost, kterou můžete proti hypotečnímu úvěru zastavit a posléze můžete tímto úvěrem financovat koupi družstevního bytu. Má-li vaše stávající nemovitost dostatečnou hodnotu, není problém v podstatě „získat“ 100 % hypotéku. Banka bude odhadovat hodnotu zastavované nemovitosti a může ji být jedno, jaká je pořizovací cena vašeho družstevního podílu.

Družstevní byt si tak ve finále můžete pořídit, aniž byste měli jakékoliv úspory, bez „kapitálu“ v podobě další nemovitosti se však neobejdete. Díky dlouhým dobám splatnosti a nízkým úrokovým sazbám navíc bude i splátka hypotéky mnohem snesitelnější než v případě úvěru ze stavebního spoření. V podstatě si můžete zřídit hypotéku na trojnásobnou částku než v případě úvěru ze stavebního spoření, při téměř stejné splátce.

Než se rozhodnete koupit družstevní byt, zvažte tyto věci:

• Jaká panuje v družstvu situace: Měli byste získat bližší představu o tom, kolik je celkem družstevníků, jak často chodí na schůze a jakým způsobem probíhá hlasování o změnách v družstvu.
• Kdo budou vaši budoucí sousedé: Budou s vámi bydlet osoby vašeho věku nebo bude mezi vámi a dalšími podílníky generační rozdíl? Jedná se o Čechy nebo cizince? Nebrojí proti převodům bytů do osobního vlastnictví atd.
• Ověřte si, zda už někdo z družstevníků převedl byt do osobního vlastnictví: Pokud vám je slibováno, že dojde k převodu, ale žádný takový převod dosud neproběhl, měli byste zpozornět. Nejsou družstevníci ve skutečnosti proti? Mějte také na paměti, že pokud budete první, kdo bude něco podobného v rámci družstva dělat, měli byste mít k dispozici právníka.
• Máte-li možnost, proveďte převod do osobního vlastnictvím v maximálně krátké době: Jakmile získáte členská práva, začněte pracovat na převodu do osobního vlastnictví. Zejména pokud máte předhypoteční úvěr, máte povinnost tak učinit maximálně do dvou let po vzniku tohoto úvěru.