Vzhledem k tomu, že se podniky v mnoha odvětvích nadále potýkají s finančními problémy způsobenými pandemií covid-19, mnohé z nich začínají hledat alternativní způsoby financování, aby získaly tolik potřebný kapitál. Pro řadu podniků – včetně hotelů, restaurací, maloobchodních prodejen, lékařských ordinací, franšíz a dalších – může být atraktivním řešením inovativní forma financování známá jako zpětný leasing.
Zpětný leasing neboli pronájem nabízí několik výhod a nemá žádné významné nevýhody jak pro majitele podniků, tak pro investory. V podstatě umožňuje podnikům přeměnit neaktivní kapitál v jejich nemovitostech na likvidní kapitál, a to vše při zachování práv a kontroly nad využíváním těchto aktiv v rámci každodenního provozu.
Ať už jste vlastníkem podniku nebo investorem, na následující řádcích vám zodpovíme často kladené otázky týkající se zpětného leasingu, které vám poskytnou přehled o tom, jak tato forma financování funguje.
Co je to zpětný leasing?
Zpětný leasing je dohoda, při které podnik prodá aktivum, například svou komerční nemovitost, aby získal kapitál, a poté si toto aktivum od kupujícího na určenou dobu zpětně pronajme. Po prodeji nemovitosti a převodu vlastnického práva se kupující fakticky stává pronajímatelem a prodávající nájemcem.
Strany podepíší nájemní smlouvu, v níž se prodávající-nájemce zaváže platit kupujícímu-pronajímateli měsíční nájemné. Nájemní smlouvy používané v těchto ujednáních jsou obvykle dlouhodobé (například u zpětného leasingu hotelů se často uzavírá smlouva na 15 až 40 let), ale konkrétní délka a výše nájemného závisí na různých faktorech, včetně bonity prodávajícího-nájemce, finančních nákladů kupujícího-pronajímatele a průměrné výše nájemného na trhu.
Standardně prodávající-nájemce hradí veškeré náklady na nemovitost, jako jsou pojištění, náklady na údržbu a daně. Nájemní smlouvy pak povětšinou obsahují opci na zpětný odkup nemovitosti.
Po podpisu nájemní smlouvy získá prodávající-nájemce hotovost za svůj majetek a může pokračovat v provozování podniku jako dosud, zatímco kupující-pronajímatel získá investici a stálý tok příjmů z měsíčních plateb nájemného.
Kdo by měl zvážit uzavření smlouvy o zpětném pronájmu?
Zpětný leasing nejčastěji využívají podniky s vysoce nákladnými dlouhodobými aktivy, jako jsou komerční budovy, pozemky nebo velké a drahé vybavení. Jako vlastník podniku byste mohli zvážit uzavření zpětného leasingu, pokud:
- Máte významný vlastní kapitál ve svém majetku.
- Potřebujete získat přístup k peněžním prostředkům, které jste do nemovitosti investovali, za jiným účelem – např. splacení dluhu nebo investice do dalšího růstu – ale stále potřebujete nemovitost k provozování svého podniku.
- Chcete nadále provozovat své podnikání a využívat výhod peněžních toků, které přináší.
- V některých situacích mohou developeři, kteří chtějí předčasně vyplatit peníze, uvažovat také o zpětném pronájmu.
Jaké jsou výhody zpětného leasingu?
Zpětný leasing přináší prodávajícím nájemcům řadu výhod, včetně následujících:
- Možnost snadno přeměnit neaktivní vlastní kapitál v nemovitosti na likvidní kapitál pro uspokojení krátkodobých i dlouhodobých potřeb. Pro většinu podniků je to hlavní výhoda zpětného leasingu. Při prodeji nemovitosti obdrží majitel podniku výnosy předem, což mu umožní splatit dluh, nakoupit nákladné vybavení nebo reinvestovat peníze do nového podniku. Vzhledem k tomu, že obdržené výnosy často představují 100 % reálné tržní hodnoty nemovitosti, zpětný leasing obecně přináší více hotovosti než tradiční způsoby financování.
- Možnost udržet si plnou kontrolu nad podnikatelskými operacemi a peněžními toky.
- Možnost použít výnosy z prodeje na akvizice, a tím podpořit další růst a expanzi.
- Větší flexibilita a nižší náklady než u tradičních způsobů financování. Strany zpětného leasingu mají značnou volnost při určování struktury dohody.
- Zpětný leasing může nabízet určité daňové výhody. Například pokud je majetek v provozu již několik let, může být již plně odepsán – bez prodeje majetku by tedy podnik již nemohl uplatnit odpočet jeho odpisů. Po prodeji však může prodávající-nájemce uplatnit větší odpisy leasingových splátek, které se obvykle odvíjejí od reálné tržní hodnoty nemovitosti.
- Možnost vzít si úvěr na výstavbu.
- Zpětný leasing snižuje rizika spojená s vlastnictvím nemovitosti, která mohou být spojena s výkyvy na trhu.
Pro investory, kteří se v transakci stávají kupujícími – pronajímateli, nabízí zpětný leasing také řadu výhod. Například:
- Kontinuitu, která spočívá v zachování zkušeného manažerského týmu, což pomáhá zajistit, že podnik bude i nadále fungovat stejně dobře jako před zpětným prodejem.
- Stabilní tok příjmů po celou dobu trvání pronájmu s potenciálem dosahovat vyšších než tržních výnosů.
- Možnost minimalizovat riziko plynoucí z pronájmu. Tento typ leasingu zbavuje kupujícího-pronajímatele většiny finanční odpovědnosti, čímž maximalizuje potenciální návratnost investice.
- Ochrana před poklesy na trhu s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že prodávající-nájemce souhlasí s měsíčními platbami nájemného na základě reálné tržní hodnoty nemovitosti v době prodeje, je kupující-pronajímatel smluvně chráněn před poklesem hodnoty nájemného v důsledku volatility trhu.
Jaké jsou nevýhody zpětného leasingu?
Zpětný leasing může být strukturován různými způsoby a výsledky se mohou lišit v závislosti na struktuře transakce, okolnostech smluvních stran a dalších faktorech. Obecně se však zpětný leasing považuje za situaci, která je výhodná pro obě strany a má minimální (pokud vůbec nějaké) nevýhody pro obě strany. Strany zvažující tento typ dohody by si však měly být vědomé následujících možných úskalí:
- Pro kupující-pronajímatele vždy existuje riziko, že podnik nebude fungovat tak dobře jako před zpětným prodejem. Jak je však uvedeno výše, toto riziko je zmírněno díky kontinuitě ve vedení firmy a kupující mají samozřejmě možnost důkladně posoudit potenciál podniku pro další úspěch ještě před uzavřením transakce.
- Prodávající-nájemci ztrácejí svůj vlastnický podíl na nemovitosti, a proto nebudou moci těžit z jejího případného zhodnocení. To je však kompenzováno dalšími finančními výhodami zpětného leasingu.
- Pokud dojde k poklesu na trhu s nemovitostmi a sazby nájemného klesnou, může se stát, že prodávající-nájemce bude nakonec smluvně zavázán platit vyšší než tržní nájemné.
Realizace zpětného leasingu v praxi
Pokud jste vlastníkem podniku nebo investorem, který zvažuje uzavření zpětného leasingu, klíčem k zajištění úspěšného výsledku je konzultace s poradcem, který má s prováděním těchto typů transakcí značné zkušenosti.
Odborníci na zpětný leasing vás provedou procesem prodeje vašeho nemovitého majetku kvalifikovanému kupci a nabídnou vám celou řadu služeb, včetně následujících:
- Sestavení vaší nabídky zpětného leasingu tak, aby splňovala specifikace, které očekávají potenciální kupující na vašem trhu.
- Poskytování služeb oceňování, abyste měli k dispozici objektivní názor na to, jakou má vaše nemovitost hodnotu, než ji pošlete na trh.
- Představení obdržených nabídek a nabídnutí rady, která z nich může být pro váš podnik nejlepší.
- Zastupování vaším jménem až do uzavření obchodu a vyjednávání o nejlepší možné ceně a podmínkách.